新华财经上海6月9日电（记者杨溢仁）今年以来，仓储物流REITs表现几何？行业复苏是否面临挑战？相关产品扩募有何计划？
为提升信息透明度、深化投资者对底层资产运营的认知，构建透明、互信的市场生态，中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中航易商仓储物流REIT”，基金代码：508078）于近日举办了上市以来的首期投资者开放日活动。
在本次活动中，中航易商仓储物流REIT运营管理机构的相关业务负责人、基金经理带领投资者实地探访了底层资产——富莱德昆山物流园一期、二期、三期，并就基金业绩、扩募进程、运营管理安排等市场关注的问题，与记者和投资者进行了互动交流。
区位优势突出
可以看到，中航易商仓储物流REIT底层资产由富莱德昆山物流园一期、二期、三期组成，合计可供出租面积逾38万平方米，均位于江苏省苏州市昆山市花桥经济开发区，靠近沪宁高速出入口及上海绕城高速出入口，可以方便到达上海市区、苏州市区及周边主要城市。
“上海市内物流物业租金的上升、土地供给收紧以及拆除违建等因素，使得大量物流及仓储需求向周边城市溢出。”中航易商仓储物流REIT的运营管理机构负责人告诉记者，截至2025年3月31日，中航易商仓储物流REIT底层资产共有签约租户13家，行业构成主要包括物流、电商、品牌服装等。其中，4家重要现金流提供方所属集团母公司均为行业内领先企业，资质优良、财务情况稳健，履约情况良好。
图为：富莱德昆山物流园内部（记者杨溢仁摄）兴业策略
记者走访实地看到，作为中国华东地区第一座四层大跨重载物流仓库，也是目前中国华东地区最高的物流仓库——富莱德昆山物流园三期已然成为了地方政府积极构建特色节约集约用地体系的典范，该项目“向天空要用地”的设计，既符合节约集约用地的政策导向，也满足了各类企业租户的需求，起到了高效用地的示范带头作用。
图为：富莱德昆山物流园三期（记者杨溢仁摄）
易商香港董事总经理、公募REITs发行负责人曾瑞华向记者表示：“华东核心城市群未来物流仓储物业的新增供给量将不断减少，标准仓库在华东区域将变得越来越稀缺，尤其是卫星城市的仓库，凭借着优越的地理位置和更加合理的价格，受到大型物流企业以及零售企业的青睐。”
完成首次分红
通过梳理公开数据，记者发现，2025年第一季度，中航易商仓储物流REIT合并层面实现收入3422.67万元，经营活动产生的现金流量净额达1175.26万元。
更值得一提的是，2025年5月30日，中航易商仓储物流REIT发布分红公告，宣布了实施成立以来的首次收益分配。自成立以来至此次收益分配基准日，基金累计形成可供分配金额52506472.30元。此次分红每10份基金份额分配金额为0.6563元，总分配金额为52504000.00元，占前述可供分配金额的99.9953%。这充分体现了基金及时将运营收益回馈投资者的担当，也凸显出了底层物流资产持续产生优质现金流的能力。
中航易商仓储物流REIT的基金经理表示，该产品作为产融结合的典范，将为投资者提供分享仓储物流资产投资红利的渠道。
“就底层资产所在的花桥市场而言，今年板块内部的整体情况好于去年，客户的租期需求基本能达到3年至5年。”前述负责人告诉记者，“去年同期，国内经济基本面尚处在承压状态，彼时的谈判租约合同期限多在1年至2年左右。反观当前，大部分租户已开始布局更长期限的业务发展。站在运营管理机构的角度分析，市场已开始‘触底回升’。2025年上半年，花桥片区物流园的去化率很快。这个位置，决定了此处还是价值‘洼地’，当周边竞品基本都出租后，其未来的价格拉升依旧可期。”
“物流园现阶段已入驻企业的稳定性较强，也为中航易商仓储物流REIT的运营表现提供了有力支撑。”上述负责人介绍称，首先，部分重要的现金流提供方会根据货物标准以及仓库内部的情况，定制可以满足库内最大装货要求的高强度合金货架，定制自动分拣装置及自动打包流水线等，改造所涉及的每平方米价格甚至高于我们的建设成本，这意味着此类租户的退租成本较高，稳定性也较高；其次，重要现金流提供方存在提前退租条款及保证金约定，这也可以在一定程度上保障租户经营的稳定性。
扩募提上日程
“未来我们将多措并举，不断提升资产效能，为后续可持续分红创造空间，也将坚持‘以投资者利益为核心’理念，持续提升资产运营效率，积极拓展优质资产扩募机会，为投资者创造可持续收益，推动释放基金长期价值。”曾瑞华说。
图为：富莱德昆山物流园一期（记者杨溢仁摄）
据记者了解，作为中航易商仓储物流REIT的发起人，易商集团拥有庞大的管理资产规模和在建开发项目，能够提供更加丰富的扩募储备资产。据介绍兴业策略，易商集团在中国40个经济发达城市进行投资和管理合计176个园区，其中纳入资产负债表的项目有40个，项目运营管理面积合计1475.72万平方米，其中近70%的稳定物业资产位于长三角地区及大湾区的主要经济中心。
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